Hoe certificeer je bijna 28.000 woningen, verdeeld over zo’n 500 complexen? CFP Green Buildings begeleidde Vesteda als BREEAM Expert bij een van de grootste BREEAM-NL In-Use woningportefeuilles van Nederland. De recente hercertificering van deze portefeuille is genomineerd voor de internationale BREEAM Awards. 

Met BREEAM als onafhankelijke meetlat krijgt Vesteda inzicht in de prestaties van de portefeuille en de kansen om verder te verduurzamen. “We certificeren niet aan het einde om zo hoog mogelijk te scoren,” zegt Stephan de Bie, Head of ESG bij Vesteda. “We doen het aan het begin, zodat het ons helpt verder te verduurzamen.”

Voor dit artikel werden Stephan de Bie, Roger Toussaint, Managing Director Netherlands & Nordics Market Lead bij Longevity Partners en Inge Westerink, Head of Consultancy Operations bij CFP Green Buildings, geïnterviewd.

Op zoek naar een bruikbare meetlat

Vesteda beheert circa 28.000 huurwoningen, verspreid over bijna 500 complexen in Nederland. Al in 2018 was de ambitie helder: de duurzaamheidsprestaties van de portefeuille onafhankelijk en breed in kaart brengen, verder dan alleen energie. Thema’s als toegankelijkheid, materiaalgebruik, biodiversiteit en klimaatrisico’s moesten ook meetbaar worden.

Een certificaat moest daarbij helpen. Niet als marketinginstrument, maar als onafhankelijke toets en internationale meetlat. Meerdere certificeringen werden overwogen, maar die boden volgens Vesteda onvoldoende transparantie in hoe scores tot stand komen en hoe prestaties verbeterd kunnen worden. Bovendien ontbrak internationale vergelijkbaarheid, terwijl Vesteda’s investeerders wereldwijd opereren.

De keuze viel op BREEAM In-Use. Voor woningen werd die methodiek in Nederland nog niet toegepast, maar was zij al wel door de BRE gelanceerd in onder andere het Verenigd Koninkrijk. Samen met Longevity Partners, de Dutch Green Building Council (DGBC) en BRE werd gekeken hoe de methodiek toepasbaar gemaakt kon worden voor grootschalige woningportefeuilles in Nederland.

In 2022 werd vervolgens op ongekende schaal gecertificeerd: bijna 28.000 woningen, meer dan 600 certificaten, binnen één jaar. Drie jaar later volgde hercertificering. En die bleek allesbehalve een herhaling van zetten.

Hercertificeren is geen kopie

De verwachting was dat de tweede ronde efficiënter zou verlopen. De basis lag er immers al. Maar de realiteit was anders. “BREEAM ging van versie 6.0 naar 6.1,” zegt Roger Toussaint van Longevity Partners. “Dat lijkt een kleine stap, maar in de praktijk betekende het dat veel bewijslast niet meer geldig was of opnieuw moest worden opgebouwd.”

Daarmee ontstond een fundamentele keuze: zoveel mogelijk hergebruiken om kosten en tijd te besparen of investeren in de nieuwe versie die representatiever is, maar meer werk vraagt. Vesteda koos voor het laatste. “We zijn dit traject gestart om een eerlijk en toekomstbestendig beeld te krijgen,” zegt Stephan de Bie van Vesteda. “Dan moet je ook kiezen voor de methode die dat het beste weergeeft.”

Voor CFP Green Buildings, verantwoordelijk voor de expertrol en de voorbereiding van de BREEAM-NL assessments, betekende dat opnieuw ontwerpen. Welke onderdelen kun je portfolio-breed standaardiseren? Wat moet locatiespecifiek worden uitgewerkt? Hoe borg je consistentie op deze schaal? “We konden niet simpelweg herhalen wat we drie jaar geleden hadden gedaan,” zegt Inge Westerik van CFP Green Buildings. “We hebben een nieuw systeem opgezet, structuur aangebracht en ons team opnieuw getraind. Dit werd echt een next level-project.”

Volgens Inge zit de echte uitdaging niet alleen in het verzamelen van data, maar in het organiseren ervan:

Longevity vervulde de BREEAM-NL assessor- en auditrol: controleren, toetsen, locatiebezoeken uitvoeren en de uiteindelijke beoordeling indienen bij DGBC. Op deze schaal kan de interpretatie van een BREEAM-credit direct impact hebben op honderden assessments. “Bij een portfolio van deze omvang kijk je niet alleen naar individuele gebouwen,” zegt Roger Toussaint van Longevity Partners. “Een interpretatie van een credit kan direct doorwerken in honderden assessments. Daarom zijn consistentie en efficiënte communicatie met de expert, Dutch Green Building Council (DGBC) en de opdrachtgever essentieel.”

Waar theorie en praktijk schuren

Wat de partijen benoemen, is de spanning tussen wat een richtlijn op papier vraagt en wat in de praktijk uitvoerbaar of logisch is, zeker bij woningen. Neem de locatiebezoeken. Bij utiliteitsgebouwen is een audit relatief eenvoudig: installaties inspecteren, technische ruimtes bekijken, constructiedelen fotograferen. Bij woningen ligt dat anders. “Je komt bij mensen thuis,” zegt Toussaint. “Je wilt bewijs verzamelen, maar tegelijkertijd respecteer je de privacy van bewoners.” Privacy werd daarmee een reëel vraagstuk binnen het proces.

Ook op technisch niveau ontstaan fricties. BREEAM vraagt bijvoorbeeld alleen het glasoppervlak, terwijl het energielabel dit registreert inclusief het kozijn. Het gaat in feite om dezelfde informatie, maar door kleine verschillen in definities zijn de systemen niet goed op elkaar aan te sluiten. Gegevens die in principe herbruikbaar zouden moeten zijn, moeten daardoor toch opnieuw worden ingevoerd. “Dat zijn inefficiënties die niets afdoen aan de kwaliteit van het certificaat,” zegt Stephan, “maar die wel tijd en geld kosten.”

De schaal maakt elke wijziging bovendien groot. Als DGBC halverwege verduidelijkt hoe een credit geïnterpreteerd moet worden, heeft dat directe impact op tientallen of honderden complexen. Volgens Inge zit daar nog ontwikkelruimte. “Bij woningblokken met twee of drie woningtypen moet je goed kijken wat representatief is. Hoeveel woningen moet je daadwerkelijk bezoeken om een betrouwbaar beeld te krijgen? Daar ligt nog ruimte om de richtlijn beter te laten aansluiten op de praktijk van woningvastgoed.”

De belangrijkste les? Eerder beginnen. Vooraf interpretaties afstemmen. En de communicatielijnen kort houden.

Een duurzaamheidspaspoort, geen rapportage

Na de eerste certificeringsronde had Vesteda ruim een jaar nodig om de data goed te analyseren. Niet omdat die ontbrak, maar omdat systemen nog niet ingericht waren om portfolio-breed diep te analyseren.

De opbrengst bleek concreet. Klimaatrisico’s worden nu systematisch in kaart gebracht en vertaald naar beleid. Waterbesparende maatregelen zijn standaard opgenomen in onderhoud en renovatie. Conditiemetingen zijn aangescherpt zodat ze ook als bewijslast gelden. Nieuwbouwprojecten worden ontworpen met BREEAM-criteria in het programma van eisen, inclusief de vereiste documentatie. Stephan de Bie zegt:

Elk complex heeft nu een beleidsplan waarin BREEAM-categorieën zijn geïntegreerd. Investeringsbeslissingen worden gekoppeld aan duurzaamheidsscores. De officiële hercertificering vindt eens in de drie jaar plaats, maar monitoring gebeurt continu via het ERP-systeem.

Voor bewoners blijven veel van deze veranderingen onzichtbaar. Duurzaamheidsmaatregelen worden zoveel mogelijk uitgevoerd op natuurlijke onderhouds- en vervangingsmomenten. Geen grote zichtbare ingrepen, maar een stapsgewijze verbetering van gebouwen, energiegebruik en wooncomfort.

Een score van 29% die goed nieuws is

Een opvallend communicatievraagstuk zit in de interpretatie van scores. Vesteda scoort gemiddeld rond de 29 procent. Dat klinkt laag. Maar BREEAM beloont uitsluitend bovenwettelijke prestaties. Alles wat al verplicht is volgens wet- en regelgeving telt niet mee. “Elk punt dat je scoort, is extra,” zegt Stephan. “Maar in de markt wordt 29 procent soms gezien als niet zo hoog, terwijl het juist betekent dat je boven de wettelijke basis presteert.”

De perceptie is daarmee een uitdaging. Zeker omdat in financierings- en taxatiecontexten energielabels en BREEAM-scores soms op één hoop worden gegooid, terwijl ze iets fundamenteel anders meten.

Waardecreatie: wie zet de eerste stap?

Voor huurders speelt BREEAM momenteel nog nauwelijks een rol. In de vastgoedmarkt verandert het perspectief echter snel. Taxateurs, financiers en investeerders kijken steeds vaker naar duurzaamheidsrisico’s en toekomstbestendigheid van vastgoed.

Toch ontbreekt nog een duidelijke standaard voor hoe certificeringen zich vertalen naar waarde. Roger zegt:

De vraag is dan ook wie de eerste stap zet. Moet de sector gezamenlijk optrekken, met beleggers, taxateurs en certificerende instellingen rond de tafel? Stephan de Bie is pragmatisch. APG, een van de beleggers in Vesteda, stelt certificering inmiddels simpelweg als eis voor vastgoedbeleggingen. “Als je wacht tot iedereen het eens is, begin je nooit,” zegt hij. “APG vraagt het en daarmee is het gesprek begonnen.”

Inge Westerink ziet vooral de strategische kracht. “Wat Vesteda laat zien, is hoe je certificering inzet om je strategie te versterken. Niet als afvinklijst, maar als instrument dat je helpt dieper te kijken.”

28.000 woningen. Meer dan 500 certificaten. Twee rondes afgerond, een derde in voorbereiding. Geen eindpunt, maar een meetlat die meegroeit. En een paspoort dat met elke ronde scherper wordt.

Mooie erkenning tijdens PROVADA

Tijdens PROVADA 2026 zette BREEAM‑NL organisaties in de schijnwerpers die vooroplopen in duurzaam vastgoed. Vesteda ontving een BREEAM‑NL certificaat als erkenning voor de grootschalige BREEAM‑NL In‑Use certificering van bijna 28.000 woningen. De portefeuille is bovendien genomineerd voor de internationale BREEAM Awards. De winnaars worden bekendgemaakt tijdens de internationale awardceremonie op 30 september 2026 in Londen.

Bron: CFP Green Buildings

Dit bericht 28.000 woningen, één meetlat: hoe Vesteda met BREEAM stuurt op verduurzaming. verscheen ook op DGBC.