In het hart van Rotterdam staat een markant gebouw dat een nieuw leven kreeg: AIR. Ooit gebouwd eind jaren veertig als warenhuis van V&D, later kort in gebruik door Hudson’s Bay, en na een jarenlange verbouwing in 2024 heropend als high-end multi-use gebouw met de grootste footprint van de stad. De transformatie is uitgevoerd door Schroders Capital Real Estate en NEOO, in samenwerking met WOMO Architects en D/Dock, met een duidelijke ambitie: een toekomstbestendig gebouw creëren dat excelleert in duurzaamheid, flexibiliteit en gebruikersbeleving. Het resultaat: een BREEAM-NL Excellent certificering, behaald met behoud van het oorspronkelijke casco.

“Het was voor ons vanaf het begin duidelijk dat slopen geen optie was,” vertelt Eppo Danser, commercieel directeur van Schroders Capital Real Estate. “Het behouden van het casco is op zichzelf al een duurzame keuze. Vervolgens hebben we elke ingreep bekeken vanuit de vraag: hoe maken we dit gebouw klaar voor de komende 15 tot 20 jaar?”

Van warenhuis naar werkplek

AIR Offices Rotterdam ademt ruimte. Het grote vloeroppervlak en het open karakter maken het gebouw uniek in de Rotterdamse binnenstad. Het voormalige warenhuis moest een flinke transformatie ondergaan om het geschikt te maken voor gebruik als retail en werkplek: roltrappen verdwenen, nieuwe vides en raampartijen zorgen nu voor licht, uitzicht en een werkbare indeling. WOMO Architects ontwierp in het atrium een ‘pand-in-pand’-structuur, waardoor er extra flexibiliteit en beleving is ontstaan voor gebruikers.

“Wie het gebouw voor het eerst binnenstapt, ervaart direct de wow-factor,” aldus Danser. “Het is geen standaard kantoor. Licht, open en verrassend. En dat merken we ook aan de reacties van huurders en bezoekers.

Het kantoor van de toekomst

Het enorme kantoor is ontworpen met het oog op de veranderende rol van de werkplek. Want het gaat tegenwoordig niet meer alleen om bureaus en vergaderruimtes, maar om een totaalervaring die samenwerking, welzijn en productiviteit ondersteunt. Het gebouw beschikt over gedeelde vergaderfaciliteiten, ruime lounge- en ontmoetingsplekken, een dakterras met uitzicht over de stad, horeca en een game room.

Dankzij het grote vloeroppervlak en de flexibele indeling kunnen huurders hun ruimtes volledig aanpassen aan hun eigen werkcultuur. “Een gezonde en inspirerende werkomgeving wordt steeds belangrijker bij het aantrekken en behouden van talent,” zegt Danser. “AIR biedt precies die combinatie van comfort, flexibiliteit en uitstraling.”

Een opvallend onderdeel van de beleving is de AIR Art Collection, een zorgvuldig samengesteld kunstprogramma dat het gebouw verrijkt met werken van gevestigde kunstenaars en jonge Rotterdamse talenten. De collectie is zichtbaar in gemeenschappelijke ruimtes en draagt bij aan de levendigheid en inspiratie op de werkvloer.

Foto’s door ©Ossip

BREEAM Excellent: duurzaamheid in alle lagen

De herontwikkeling is uitgevoerd met de BREEAM-NL methodiek als belangrijke leidraad. Alle onderdelen, van klimaathuishouding en energiezuinige installaties tot hoogwaardige isolatie, zijn ontworpen om het hoogste haalbare kwaliteitsniveau binnen het bestaande casco te realiseren.

Belangrijke ontwikkelingen:

• WKO-installatie voor duurzame warmte- en koudeopslag;
• Volledige her isolatie van gevel en dak;
• Energiezuinige verlichting en slimme gebouwbeheersystemen;
• Maximale hergebruik van bestaande materialen waar mogelijk.

Het resultaat: een BREEAM-NL Excellent certificering voor een gebouw uit de wederopbouwperiode, een zeldzaamheid in de sector.

Gebruikers en maatschappelijke waarde

Onder de eerste huurders bevinden zich Unilever en Spaces, die meerdere verdiepingen in gebruik hebben. Beide partijen benadrukken de strategische ligging, de uitstraling en de duurzame kwaliteiten van het gebouw als belangrijke redenen voor hun keuze.

AIR Offices heeft daarnaast oog voor maatschappelijke waarde. Gemeenschappelijke ruimtes worden via partner Use/Space beschikbaar gesteld aan maatschappelijke organisaties en culturele initiatieven. Zo wordt het gebouw ook buiten kantoortijden gebruikt, wat bijdraagt aan de levendigheid en verbinding met de stad.

Cultureel erfgoed en toekomstwaarde

Een kenmerkend onderdeel van de wederopbouwarchitectuur, het ‘zwevende’ middenblok van het gebouw, is behouden gebleven. De oorspronkelijke kolomstructuur is nog steeds herkenbaar, terwijl nieuwe raampartijen de transparantie en beleving versterken. Over tien jaar ziet Eppo Danser AIR Offices nog steeds als een “bijzondere eyecatcher” in de stad. “We hebben geen concessies gedaan, ook niet toen de bouwkosten stegen. Daardoor staat er nu een gebouw dat lang zijn waarde behoudt: voor de stad, voor huurders en voor de omgeving.”

AIR laat zien wat er mogelijk is wanneer visie, hergebruik van erfgoed en duurzaamheidsambities samenkomen. De transformatie van een naoorlogs warenhuis naar een moderne, gezonde en energiezuinige werkomgeving onderstreept de kracht van herontwikkeling in het behalen van BREEAM-doelen. Met zijn combinatie van historie, toekomstwaarde en gebruikscomfort vormt AIR een inspirerend voorbeeld voor duurzame herbestemming in binnenstedelijke context.

Dit bericht AIR Rotterdam: herontwikkeling met visie en BREEAM Excellent-ambitie verscheen ook op DGBC.