Dynamis deed onderzoek naar de spreiding, functie en waarde van BREEAM-NL gecertificeerde bestaande en nieuwe utiliteitsgebouwen. Waar het de laatste jaren evident is geworden dat een beter energielabel goed is voor de opbrengst van vastgoed, is er minder bekend over hoe rendabel investeringen in BREEAM-NL certificeringen zijn. Dynamis combineerde de huurprijzen en BREEAM-NL scores op de kantorenmarkt om inzicht te krijgen in de impact van een certificaat op de waarde van vastgoed. Daaruit blijkt dat gerealiseerde huurprijzen in BREEAM-NL gecertificeerde kantoorpanden hoger liggen dan de gemiddelde huurprijs van de wijk waarin dat kantoorpand ligt.
BREEAM-NL certificaat heeft positieve invloed op de waarde van kantoorpanden
Voor dit onderzoek zijn utiliteitsgebouwen geanalyseerd met een BREEAM-NL Nieuwbouw 2020 v1.0, Nieuwbouw en Renovatie 2014 v1.01, Nieuwbouw en Renovatie 2014 v2.0, In-Use Utiliteitsbouw V6.0.0 of In-Use 2016 v1.0 asset certificering.
Gecertificeerde kantoorpanden realiseren hogere huurprijs
Wanneer huurprijzen op de kantorenmarkt vanaf 2021 van BREEAM-NL gecertificeerde kantoorpanden worden vergeleken met huurprijzen in de wijk waarin een kantoorpand ligt, is de gemiddelde gerealiseerde huurprijs per m² per jaar 12 procent hoger van het BREEAM-NL gecertificeerde pand ten opzichte van haar wijkgemiddelde. De hoogste groei van de huurprijs wordt waargenomen in Noord-Brabant met 21 procent op basis van 10 transacties van BREAAM-NL gecertificeerde kantoorpanden. Hieruit kan worden geconcludeerd dat een BREEAM-NL certificaat een positieve invloed heeft op de waarde van een kantoorpand.
Hogere BREEAM-NL score resulteert in hogere huur
Wanneer alle BREEAM-NL gecertificeerde kantoorpanden met een recente transactie met elkaar worden vergeleken is er een andere correlatie te vinden. Een statistisch significante logistische regressie laat zien dat hoe hoger de BREEAM-NL score, hoe hoger de huurprijs per m² gemiddeld is. Per procentpunt dat het certificaat hoger is, gaat de huurprijs per m² per jaar met €1,69 omhoog. De toename van de huur wordt echter door 16,1% verklaard door een hogere BREEAM-NL score. Factoren als locatie en bouwjaar blijven het belangrijkst voor het verklaren van de huurprijs van een kantoorpand.
Er is wel een nuance aan te brengen in de positieve correlatie van het hebben van een BREEAM-NL certificaat met een hogere huurprijs. Het hebben van een BREEAM-NL certificering zorgt op zichzelf niet voor een hogere huurprijs, maar dit gaat gepaard met andere factoren. Zo is te zien dat veel kantoorpanden met een hoge huurprijs in deze analyse een zeer goede locatie hebben, bijvoorbeeld naast een centraal station. De laatste jaren hechten steeds meer eindgebruikers waarde aan duurzaamheid en ESG. Dit versterkt de alsmaar groter wordende kloof tussen primaire en secundaire kantoorruimte. Het hebben van een BREEAM-NL certificaat is, net als vele andere aspecten in het vastgoed, niet los te zien van andere cruciale factoren die een huurprijs bepalen.
Kantoren en logistiek
De meeste utiliteitsgebouwen met een BREEAM-NL certificering in Nederland hebben kantoor of logistiek als hoofdfunctie. Van de bestaande voorraad zijn er ook veel winkels met een BREEAM-NL certificering, waarvan driekwart is uitgevoerd op verzoek van a.s.r. real estate, Bouwinvest en CBRE. In vierkante meters zijn het wederom gebouwen met de hoofdfunctie logistiek of kantoor die BREEAM-NL gecertificeerd zijn. Dit heeft te maken met dat logistieke panden gemiddeld een groter oppervlak hebben dan andere functies en dat de laatste jaren enorme interesse is in de nieuwbouw van logistieke meters. Daarnaast zijn het voornamelijk grote kantoorpanden die worden gecertificeerd, wat ook bijdraagt aan een groter oppervlak.
Grote concentratie gecertificeerde panden in de Randstad, hogere scores daarbuiten
Kijkend naar de spreiding van utiliteitsgebouwen met een BREEAM-NL In-Use certificering zijn er verschillende patronen te ontdekken. Allereerst bevinden de meeste gecertificeerde panden zich in de Randstad. Daarnaast bevindt er zich ook een redelijke concentratie in Noord-Brabant en Gelderland. Wanneer de scores van de gecertificeerde panden worden geaggregeerd op provincieniveau valt het daarentegen op dat de hoogste scores niet de regio’s voorkomen met meer gecertificeerde panden. Panden in Zeeland en Groningen hebben de hoogste score, waarna Utrecht volgt. Een verklaring hiervoor is het gebrek aan ruimte in dichter bevolkte gebieden, waar zich ook de meeste BREEAM-NL gecertificeerde panden bevinden. Een gebrek aan ruimte om een pand draagt eraan bij dat er minder mogelijkheden zijn om te voldoen aan bepaalde richtlijnen van BREEAM-NL factoren die voor een hogere score kunnen zorgen. Zo kan er makkelijker oppervlak met groenvoorziening worden toegevoegd wanneer er voldoende grond beschikbaar is.
Wanneer de scores van nieuwbouw certificaten worden vergeleken met die van bestande bouw valt er gelijk één ding op: de gemiddelde score is veel hoger. Sterker nog, de provincie met de laagste nieuwbouwscore, Utrecht met 65%, scoort een stuk hoger dan de provincie die gemiddeld het hoogst scoort met bestaande bouw. Dit heeft te maken met duurzaamheidsdoelstellingen een grotere rol spelen bij hedendaagse nieuwbouw en makkelijker te implementeren zijn dan bij bestaande bouw. Verder is er hetzelfde patroon te zien in de ruimtelijke spreiding van BREEAM-NL gecertificeerde panden als bij bestaande bouw, waarbij de meeste panden in de Randstad en Noord-Brabant te vinden zijn, terwijl dat niet de provincies zijn waar de BREEAM-NL gecertificeerde panden de hoogste scores behalen. Zo ligt het pand met de hoogste nieuwbouwscore, het Vrieshuis van Aviko met een score van 97,66%, bijvoorbeeld in Steenderen (Gelderland).
Bron
Onderzoek Dynamis naar spreiding en functie BREEAM-NL gebouwen
