FloraHolland
Middelbroekweg 29
2679 AE
Naaldwijk
Ontwerpfase
Gebruiksfuncties:
Het grondgebied van bloemenveiling FloraHolland in Naaldwijk wordt met een terrein van 35 ha uitgebreid. Een oppervlakte van 260.000 vierkante meter komt beschikbaar voor handelsbedrijven die zich met sierteelt bezighouden. De realisatie van dit plan vergt 5 tot 10 jaar. De ‘Logistieke voorziening’ wordt als eerste gerealiseerd, in de periode 2009 tot 2012. De uitbreiding draagt de naam Trade Parc Westland ‘Mars’. FloraHolland wil de ontwikkeling zo duurzaam mogelijk uitvoeren. Daarom heeft ze het plan gecertificeerd volgens BREEAM-NL Nieuwbouw. BREEAM-NL Nieuwbouw Expert Maarten van Werkhoven van Thema Project & Advies (TPA) begeleidde het.
Het TPW Mars project omvat meerdere gebouwdelen, onder andere een overbrugging van het bestaande veilinggebouw naar het nieuwe terrein, een buffergebouw en een productstraat. En daarnaast een groot stuk open gebied voor de bedrijfsruimten van de handelsbedrijven. Een certificering volgens het Keurmerk Duurzame Gebiedsontwikkeling (eveneens van BREEAM-NL eigenaar DGBC) had nú misschien meer voor de hand gelegen, maar in 2009 was hier nog informatie over. En FloraHolland wilde graag snel een beoordeling van de duurzaamheidsprestatie van haar Logistieke Voorziening. Dit vond de organisatie zo belangrijk dat ze optrad als pilotproject tijdens de ontwikkeling van BREEAM-NL Nieuwbouw. Toen bleek al dat het behalen van een goede score zeker mogelijk was. De organisatie besloot daarom om voor een echte certificering te gaan. Van Werkhoven: “FloraHolland en de toekomstige gebruikers (handelsbedrijven) hebben de sterke wens om de duurzaamheid van het complex te identificeren op een objectieve en internationaal herkenbare wijze en om die, waar mogelijk en haalbaar, te verbeteren. BREEAM-NL Nieuwbouw is een objectieve en internationaal her- en erkende methode om dit doen.”
Techniek
Een organisatie die het aspect duurzaamheid serieus wil oppakken, kan kiezen uit een scala van hulpmiddelen om bijvoorbeeld het energiegebruik terug te dringen. Per project moet je beslissen wat de beste technische oplossingen zijn. Je moet voortdurend keuzes maken. Van Werkhoven: “We kozen voor WKO+WP, GBA (detectie, bemetering en regelingen), Zon-PV en energiezuinige verlichting. De redenen hiervoor zijn de lage exploitatiekosten, het feit dat het allemaal bewezen technieken zijn, het gebruikersgemak en de goede mogelijkheden voor integratie met de bestaande gebouwen, systemen en voorschriften. We kunnen al zeggen dat de gekozen technische oplossingen voor zover van toepassing (het project is immers nog niet afgerond) naar tevredenheid functioneren.”
Proces
Het certificeringstraject toonde aan dat duurzaamheid al langer belangrijk is in het bedrijfsproces van FloraHolland. Van Werkhoven: “De werkwijze van FloraHolland bij gebouwontwikkeling blijkt al een vrij duurzame manier van bouwen en werken te zijn. De coöperatie richt zich op het realiseren van schaalgrootte en efficiency in het gebouw en hanteert hoge standaarden voor kwaliteit, milieu en veiligheid, en lage exploitatiekosten.” Door zelf het initiatief te nemen voor de ontwikkeling van TPW Mars en deze niet uit te besteden, lukte het FloraHolland de ‘Circle of Blame’ te doorbreken en duurzaamheid een essentieel onderdeel van het project te maken. Van Werkhoven: “FloraHolland neemt zelf het initiatief voor de verduurzaming van vastgoed en de verantwoordelijkheid om de gebruikers van de te realiseren bedrijfshallen verder bekend te maken met de mogelijkheden tot verduurzaming.” Een ander argument dat vaak wordt gebruikt om duurzaam bouwen te problematiseren, is ambitieverlies. Je hebt torenhoge duurzaamheidsambities, maar door kosten en regelgeving komt daar uiteindelijk maar weinig van terecht. “Bij FloraHolland was geen sprake van ambitieverlies. Wel van een mogelijk lagere BREEAM-NL Nieuwbouw score dan gewenst door de te hoge meerkosten voor onderzoek (bewijsvoering) en/of investering. FloraHolland is echter tevreden met de uiteindelijk behaalde score ‘Very Good’ (3 sterren).”
Voorbeeld
Als pilotproject en als één van de eerste gecertificeerde gebouwen in Nederland vervult TPW Mars een voorbeeldrol. De oplossingen die een pionier vindt voor onvoorziene uitdagingen zijn van grote waarde voor hen die na hem komen. Vandaar dat we graag lering trekken uit de ervaringen van FloraHolland. “De credits in de categorieën Gezondheid, Energie en Management waren het gemakkelijkst. Wel liepen we aan tegen Materialen 5 (Mat 5). De berekeningsmethodiek was eerst niet beschikbaar, en verderop in het proces moesten we vaststellen dat ze niet tegen redelijke kosten toepasbaar bleek. De tussentijdse veranderingen in de Beoordelingsrichtlijn van BREEAM-NL Nieuwbouw maakten met name het werken met de categorie Landgebruik & Ecologie moeilijk. Dit werd versterkt door het in de credit LE 1 vereiste detailniveau van informatie. Verder lijkt mij persoonlijk de eis van bevestiging door een overheidsinstantie van een kans op wateroverlast in Vervuiling 5 (Pol 5) niet erg realistisch. En de bedrijfsprocessen op de veiling maken Energie 6 (Ene 6) voor FloraHolland onhaalbaar. Ten slotte waren we al te ver in het ontwikkelingsproces om Management 6 en 7 (Man 6 en 7) te halen. Dit had overigens ook te maken met de aard van het gebouw.”
Begrensd
Verder vindt Van Werkhoven dat bepaalde onderwerpen onvoldoende worden gewaardeerd. “In Ene 1 is de maximale score bij industriële gebouwen begrensd op 10 van de 15 punten. Ik vindt dat dit de inspanningen van de ontwikkelaar niet voldoende waardeert. Ook worden voor industriële gebouwen de credits Hea 1-3 en 7 uitgefilterd. Daarmee krijgt een gezonde werkomgeving in een industrieel gebouw mijns inziens te weinig aandacht.”
Opbrengsten
Van Werkhoven vertelt dat FloraHolland de certificeringskosten binnen de perken heeft gehouden door sommige credits te laten voor wat ze zijn, onder andere Mat 5 en Ene 26 (luchtdoorlatendheid). De wel gemaakte kosten zijn volgens hem overwegend nuttige investeringen gebleken. “Het lijkt erop dat er per saldo slechts beperkt sprake is van meerinvesteringen. Daar moet ik bij vermelden dat de eventuele meerkosten van bijvoorbeeld Man 2 en 3 nog duidelijk moeten worden. In dit opzicht geldt ook dat er voldoende aannemers in de markt moeten zijn die zich bij de aanbesteding kunnen kwalificeren.” Is er in de berekeningen ook rekening gehouden met eventuele baten (opbrengsten) van een duurzame ontwikkeling? “De baten op Energie en Hea 4-6 zijn standaard meegenomen. De keuzes zijn gemaakt op basis van TCO-analyse. Met de eventuele opbrengsten van Ene 26 (thermografisch onderzoek) hebben we overigens nog geen rekening gehouden. Op het gebied van Veiligheid, Afval en Onderhoud bleken de standaardpraktijken van FloraHolland al goed te scoren. Die baten zijn al wel in het ontwerp van TPW Mars verwerkt.”
Leerpunten
Voor het hele team was het certificeringstraject van TPW Mars een leerschool. Ook voor certificerende instelling Dutch Green Building Council (DGBC), ontwikkelaar en eigenaar van de BREEAM-NL keurmerken. Het TPW Mars project was voor de meeste betrokkenen de eerste keer dat het hele certificeringsproces voor een BREEAM-NL Nieuwbouw ontwerpcertificaat werd doorlopen. Van ontwerp via de eerste BREEAM-NL verkenning en het pre-assessment naar het echte Assessment en certificering. Van Werkhoven: “We ontdekten verder dat BREEAM-NL een ontwikkeling is waarbij onderdelen tijdens het proces kunnen veranderen en waarbij sommige credits verdere verduidelijking behoeven.” In de volgende versies van BREEAM-NL Nieuwbouw (nieuwste versie: 2.0) is die verduidelijking natuurlijk ook gegeven. Ter afsluiting gaat Van Werkhoven in op de vraag wat hij de volgende keer anders wil doen. “We gaan de bewijsvoering tot op de letter van de Beoordelingsrichtlijn-eis uitwerken en aanleveren. Bewijsvoering in de geest van de credit, of met een andere oplossing, voldoet namelijk niet. Daarnaast zal ik de score op individuele credits gedurende het hele proces monitoren op kosten en op bijdrage aan de eindscore. Zodat ik kan beslissen of het de moeite loont om te proberen een bepaalde credit te halen.”
Klik hier voor meer informatie.
